Reseña(2): Norberto Cánepa, uno de los padres de esta idea.

Uno de los principales impulsores de llenar Punta Mogotes de torres es el arquitecto Norberto Cánepa, uno de los titulares de CONSCA (la "CA" final son las dos primeras letras de su apellido, beneficiaria de gran parte de la obra pública municipal, presidente del centro de constructores y ex funcionario municipal. Veamos que decía en un reportaje radial del 25 de junio de 2009 a pocos días de haber asumido en el centro de constructores en reemplazo de Oscar Palópoli.

ENTREVISTA A NORBERTO CANEPA, PRESIDENTE DEL CENTRO DE CONSTRUCTORES Y AFINES. 25/06/09, 11 A.M APROX. EN RADIO RESIDENCIAS 96.5 Mhz , PROGRAMA "EXIJO UNA EXPLICACIÓN".   SOBRE EL CAMBIO DEL COT.


Diego Levín: "-¿Porqué creen ustedes que debería modificarse este código?-"

Cánepa: "-Bueno, nosotros en realidad estamos trabajando desde hace tiempo para crear condiciones favorables para las inversiones inmobiliarias y posicionar a Mar del Plata como una plaza atractiva para estas inversiones. De allí uno de los elementos que estamos trabajando, y hemos presentado ya varias propuestas vinculadas al Código de Ordenamiento Territorial. Precisamente: ¿Qué es lo que nosotros queremos cambiar de él? Bueno, son algunas de las cosas ¿no? No es que haya que cambiar totalmente el código. Fundamentalmente se basan en desarrollar algunos lugares donde propiciar este tipo de construcciones y, mas que nada, algo que es importante destacar, que es que no queremos hacer más metros cuadrados, sino distribuir los mismos en una mejor forma, lo que se llama mejorar la distribución de la capacidad edificable de cada terreno.-"

Levín: "-¿Cómo sería esto?-"

Cánepa: "-Eso se lo traduzco simplemente para que se entienda, en lo siguiente: yo, sobre un terreno, puedo hacer una construcción que podría tener una forma, para ser bien gráfico, como un pan lactal acostado, o ese mismo pan lactal, pararlo. ¿Qué sucede en una o en otra? Si yo lo dejo acostado, lo que hago es ocupar mucho mas terreno, invado el  corazón libre de manzana y en realidad, la ley que nos rige en la Provincia de Buenos Aires y es la ley marco, que es la 8912, propicia dejar más espacios libres para generar mejor calidad de vida, entonces, si yo a este pan lactal, por llamarlo así, lo levanto, lo que genero es más espacio libre, más calidad de vida porque los departamentos van a tener mejores ventilaciones y mejor asoleamiento y voy a tener mejor vinculación con los vecinos y el lugar donde se edifique.-"

Levín:  "-O sea, usted lo que dice, en lugar de propiciar la construcción de los llamados PH, estas construcciones de pasillo largo, donde hay muchas viviendas, un tipo de construcción que en Mar del Plata hay, y mucho, sobretodo en algunas zonas de algunos barrios, en lugar de eso, trasladarlo a construcción de edificios, directamente, o sea, ganar altura, edificios de 6, 7, 8 pisos que encima tienen mayor capacidad como para construir mayor cantidad de departamentos, de viviendasŠ-"

Cánepa: "-En realidad, los metros cuadrados a construir son los mismos, nosotros no queremos hacer más metros cuadrados, sino distribuirlos mejor en el terreno. Lo que usted decía es cierto. A ver, podríamos poner el ejemplo de lo que usted estaba diciendo como si fuera el antiguo conventillo, donde había pasillos largos y los departamentos iban cada vez mas al fondo...-"

Levín: "-Si, no necesariamente pensaba en un conventillo, digamos los llamados PH ¿no?-"

Cánepa: "-SI, si, bueno, PH son los dos, pero bueno, está bienŠ-"

Levín: "-Si, ya sé que son los dos, pero cuando uno habla de PH remite automáticamente a ese tipo de construcción ¿no? En planta baja, alargado, con varios números de viviendasŠ-"

Cánepa:  "-Exactamente, hacer lo mismo, pero con otra distribución. Eso es lo que estamos propiciando, y estamos tratando de cambiar, por decirlo, en algunas partes lo que es el Código.-"

Levín: "-¿Y cree que el Código no permite el desarrollo de esto, precisamente?-"

Cánepa: "-Bueno, el Código distingue, tiene distintos distritos: residenciales, comerciales, etc., de baja y alta densidad poblacional en todo el ejido urbano. Obviamente en algunos distritos de media densidad, lo que no se permite hoy es que hay un límite a la altura, entonces, esos mismos metros están haciéndose o se pueden hacer hacia el fondo del terreno, lo que estábamos hablando. Y lo que nosotros propiciamos es que eso se pueda ocupar de una forma distinta, en mejorar un poco esa distribución en algo más de altura. Siempre hablamos de los mismos metros cuadrados.-"

Pablo Vasco: "-Cánepa, le quería hacer una observación con respecto a este tema. Usted propone ganar altura. Digamos que se liberarían un poco más los terrenos, se ganaría, según su visión, en calidad de vida y todo esto. Mar del Plata tiene un problema habitacional muy importante y tal vez sea un problema mío, pero no logro asociar el tema de edificios de altura con accesibilidad a esos edificios. A mi no me da la impresión de, digamos, proponer hacer muchos edificios de altura, pero me parece que, debido a la altura misma y, digamos, la situación de la ciudad se hacen como poco accesibles ¿no hay alguna manera intermedia? Porque si no, la estaríamos viendo con una cosa de, "bueno, van a hacer más torres o edificios a los que no van a poder acceder todos los que tienen problemas habitacionales", y no estoy hablando de gente sin techo, que la hay, obviamente, sino de gente que alquila, que hay un montón y que me incluye. Cuesta mucho acceder a un a vivienda propia. ¿Cómo hacemos para no asociar edificios en altura con alto nivel adquisitivo?-"

Cánepa: "-No, bueno, ahí estamos hablando ya de otro tema. Hacer edificios de los que yo estoy hablando no tiene mas costo de hacerlo acostado o parado. Lo que quizás usted se esté refiriendo es que la últimas construcciones han sido dirigidas a un sector digamos de un poder adquisitivo donde muchos otros no pueden llegar. Esto ya escapa un poquitito a lo que planteamos, que es el Código, y tiene razón y yo estoy de acuerdo. Me parece que hay un problema grave de accesibilidad a la vivienda de parte de un sector de clase media que no puede llegar porque cobra un sueldo que no tiene relación con el valor de las propiedades. Pero ahí ya entramos en otro terreno que yo creo es una deuda pendiente que tiene directamente el Estado, porque el Estado está apuntando solamente a un nivel social bajo bajo con los planes federales de vivienda, que seguramente habrá escuchado nombrar, que dependen de Nación, que se han hecho algunos o el Plan Dignidad, por el cual están trasladando algunos sectores de la Villa de Paso, pero el sector de clase media, por este tema y por el otro tema de altas tasas de interés es imposible que puedan llegar. Hoy la realidad es que hay un costo real de un terreno y hay un costo de la construcción. Depende de, luego, las características constructivas que tenga el edificio que se va a hacer algo más elevado en su costo o no, pero eso no va a marcar la diferencia para que pueda llegar a acceder la clase media. El problema de la clase media está en la accesibilidad a un crédito y algo que sea pagable.-"

Vasco: "-¿Y a los constructores no los beneficiaría que haya una baja en el valor de las propiedades? Mucha más gente tendría accesoŠporque también hacer un edificio de altura implica una tecnología. Digamos, se pueden construir los mismos metros pero en altura se construye por muchos más metrosŠporque se puede ir para arriba, no le digo que indefinidamente, pero puede haber más departamentos que utilizando la tecnología o la disposición que tiene un PHŠPorque hay como un reclamo de poder hacer edificios en altura en sectores donde no se puede, que eso lo podemos discutir, y por eso también estamos hablando, porque nos interesa saber la posición de los que saben con respecto a este tema, pero también al hacer un edificio de altura se pueden meter mas departamentos. Obviamente es un negocio más rentable para el que banca (la obra) y por ahí, bajando un poco se podría tener un acceso más fácil a la viviendaŠ-"

Cánepa:  "-No, no. Quiero aclarar este tema. No es por hacer en altura se pueden hacer más departamentos. Eso quiero que quede claro y lo dije al principio. Nosotros planteamos en hacer los mismos metros. La tecnología, que sea un edificio en altura o un edificio acostado no va a diferir en el costo para que pueda acceder otra clase de sector de la sociedad. El problema radica fundamentalmente en las posibilidades económicas de un sector en acceder a la vivienda. Esto no depende de poder bajar más estos, porque no hay diferencias entre un edificio que tenga cuatro pisos. En altura estoy hablando de ocho pisos, contra cuatro. O sea, que no hay mucha diferencia. Si, ahí el problema es un problema estrictamente económico y de crédito en el acceso a una vivienda de un sector que es una deuda pendiente que tenemos. Yo no lo veo por otro lado, yo creo que ahí radica el problema hoy.-"

Levín: "-Habría que subir el ingreso de la mayoría de la población, para emparejarŠ-"

Cánepa: "-Bueno, eso ya no. No se si subir el ingreso. Yo creo que tiene que haber un crédito, unas tasas de interés que los puedan pagar a un monto que no tiene porqué se de un sector ABC1, tiene que ser un edificio con un valor normal pero, buenoŠ con los ingresos que a veces justifica una determinada persona no puede acceder a un crédito.-"

Levín: "-¿Y cuál sería una tasa razonable, en este momento, por ejemplo?-"

Cánepa: "-Una tasa razonable paraŠ-"

Levín : "-Para un crédito hipotecarioŠ-"

Cánepa: "-A verŠconvengamos que un departamento de un valor de entre 40 y 50 mil dólares es un valor normal en un sector de nuestra ciudad de Independencia a 20 de septiembre, por ejemplo. Y, bueno, yo ahíŠdesconozco el tema de créditos, pero ese valor, trasladado a un crédito, hoy las tasas de crédito están altísimas. Yo creo que aparte de las tasas de interés tiene que haber una relación entre lo que gana y lo que puede pagar.-"

Levín: "-En definitiva, el problema es el ingreso de la mayoría de la población, que no se condice, aún cuando el banco autorizara el crédito, se le hace cuesta arriba para hacer frente a la cuota. Una última: respecto y volviendo al tema de la altura y el hecho de que lo que proponen ustedes respecto del COT, esto de trasladar el pan lactal acostado y hacerlo parado. Digo, hay ya varios reclamos de vecinos de las zonas costeras con la cuestión de la sombra que produce en algunos sectores de la ciudad, hay ciudades turísticas que resguardan este tema y tienen políticas adecuadas para que esto no genere sombra sobre, por ejemplo, el mar, el sector de Mar del Plata que turísticamente más vale ¿no? Digo: ¿cómo compatibilizamos esto que ustedes plantean con el tema de una política urbanística adecuada que no genere una muralla directamente sobre la zona costera?-"

Cánepa: "-Bueno, eso está ya previsto y se está respetando desde la implementación de este Código allá por los años ochenta. Y es una ley provincial que resguarda esto en cuanto al límite de altura que tiene que respetarse y garantizarse en cuanto al cono de sombra. El cono de sombra se toma hasta 300 metros del sector costero hacia el interior, o sea, que nosotros no decimos que esto se tiene que superar, sino que hay que respetar el cono de sombra que está implementado. Bueno, es todo un estudio que se hace para que las sombras no arrojen hacia el mar. Eso ya está impuesto y en eso somos muy respetuosos.-"

Levín: "-Pero se siguen construyendo edificios en la zona de la costa!Š-"

Cánepa: "-Todos los edificios que se están construyendo respetan el cono de sombraŠ-"

Levín: " -¿Respetan el cono de sombra?, está bienŠ-"

Cánepa: "-Si, si, eso noŠno, eso no, lo que menos queremos es invadir una zona de playa y deteriorar algo importante que es el turismo en Mar del Plata, que es el sector costero y la playa, obviamente. Esto hay que cuidarlo, preservarlo, pero a rajatabla. En eso estamos plenamente convencidos.-"

Levín: "-No, no, está bien, está bien. Hay denuncias de construcciones que se hacen sin permiso, sin habilitación. Y ahí hay por lo menos cosas que se han puesto en tela de juicio en los últimos años respecto de algunas torres o algunos edificios que se han construido en la zona de la costaŠ-"

Cánepa: "-Mire, a veces hay bastante mito sobre eso. Yo creo que habría que hablar en casos específicos, pero en mi conocimiento y en lo que conozco del sector y de los sectores que tienen que controlarlo, se respeta. Si después hay transgresiones, bueno, habrá transgresiones como hay en cualquier orden de la vida y debe de actuarse en consecuencia. Pero lo que se aprueba, le puedo hablar con mucho conocimiento, respeta el cono de sombra en todo el sector costero y 300 metros hacia adentro, hacia el interior de nuestra ciudad.-"

Levín: "-Perfecto, queda claro. Arquitecto Cánepa, le agradecemos mucho estos minutos sobre estos temas que queríamos tener algunas precisiones de su parteŠ-"

Cánepa: "-Bueno, yo les agradezco y me gustaría en cualquier momento si ustedes quieren aclarar alguna cosa en particular, que lo hagamos. Sé que es un tema que a veces resulta conflictivo. La sociedad a veces, quizás no lo entiende porque es un tema extremadamente técnico también . Pero creo que tenemos que empezar a entender que todas las ciudades van creciendo, que ante el progreso me parece que es muy difícil estar en contra y por otro lado -esto es a nivel mundial- las ciudades tienden a concentrarse y a no disgregarse. Porque después tienen un gasto muy, pero muy grande en llevar los servicios, no le digo solamente de agua, cloaca, gas, sino también de transporte. La tendencia de todas las ciudades a nivel mundial es a la concentración, para dar un mejor y racional aprovechamiento de los servicios.-"

Levín: "-Cánepa, le agradecemosŠ-"


Mensajes recibidos en la radio después de la entrevista:


Gerardo, vía mail:  "Los de guita quieren altura. Aparte, lo dijo claro al empezar la entrevista: quieren hacer edificios para los inversores".

Jorge de Mogotes, vía mail : (Comentario de Vasco: "-Es interesante lo que dice Jorge-")
"Claro, pero un edificio a lo alto arruina la vista, la intimidad y el valor de la casa baja que hay al lado, sobretodo en la zona Sur ¿qué tiene de malo que la ciudad sea baja? Lo que quieren es hacer torres y habilitar un curro que arruine la zona Sur y las mejores playas. Acá ya se puede contruir 5 a 7 pisos ¿para qué quieren el cambio? Lo que quieren hacer es 15 o 20. Tampoco quieren que la Municipalidad les cobre la TSU mientras los departamentos no hayan sido vendidos a sus dueños definitivos. El problema va a estar en la letra chica del cambio. Por la zona Sur está lleno de casas que la clase media podría comprar sin necesidad de construir nada nuevo. Quieren edificar en alto y joder las vistas al mar. El cono de sombra, cuando el sol da de frente te jode el sol sobre las casas linderas. Eso es lo que hay que preservar: el valor de las casas cercanas.

Alberto (mensaje en contestador):
Si, buen día, estoy escuchando atentamente y este señor está diciendo estupideces. ¿Porqué no va a Plaza San Martín a la una o una y media del mediodía? ¡El 60%, el 70% de la plaza está en sombra! Lo que no está en sombra es el lado Norte del parque, donde no hay edificios. Nada más. Alberto. Muchas gracias.

Mirta (mensaje en contestador):
Si, buenos días, habla Mirta. Quería hacer un comentario: se nota que el arquitecto Cánepa debe ir a los balnearios privados esos tan pituquitos que hay por el Sur, no a la Playa Bristol, donde la gente que no tiene poder adquisitivo para ir a esos balnearioa, a mitad de la tarde, o quizás antes, se queda en la sombra. Gracias.