Mar del Plata, Febrero de 2010.-
Señor Presidente
Honorable Concejo Deliberante
SU DESPACHO
Mar del Plata presenta en muchas de sus zonas, la existencia de cantidad de emprendimientos edilicios que están transformando su morfología urbana y espacialidad ambiental.
En muchos de estos casos los efectos son negativos, dado que se acude a procesos de densificación poblacional, cambio de las fisonomías de barrios tradicionales marplatenses, complejización de las relaciones de vecindad, alteración del asoleamiento, etc.
Sin embargo vemos que existen otros sectores donde resulta positivo orientar la inversión hacia edificios multifamiliares, porque no generan efectos no deseados y además conllevan la necesidad de un proceso de renovación urbana que los jerarquice como áreas de desarrollo inmobiliario y urbano. Uno de ellos, sin duda es parte del arco de la Bahía de Punta Mogotes.
Por tal razón, vemos acertado y conveniente, impulsar un Plan Especial urbano para el sector comprendido por el frente, exclusivamente, de la Avenida de los Trabajadores entre las calles Vertiz y Castro Barros, que dinamice dicho frente costero, sin afectar las características que se presentan hacia el interior del barrio. Considerando las cualidades ambientales y paisajísticas del sector.
Ello tomando como marcos referenciales los del Plan Estratégico y sus ejes de acción, y del Plan Urbano, planteando programas y proyectos físicos que materialicen y viabilicen las orientaciones propendiendo a adecuar para ello, los ordenamientos normativos como el Código de Ordenamiento Territorial.
Ya hoy la normativa vigente permite edificaciones de seis o siete pisos –algunas ya ejecutadas-, cuando en realidad dada la tipología de la zona, si se pueden realizar esos edificios nada perjudicaría que dichos emprendimientos ya hoy posibles, cuenten con mayor magnitud, permitiendo inversiones de mayor jerarquía y calidad que mejoren el sector, generen un polo habitacional compatible y de nivel.
Este segmento, en la actualidad, comprende varios edificaciones de ente 4 y 8 pisos de altura, existiendo sobre el frente marítimo cantidad de edificaciones de poco valor urbano y cantidad de lotes semiocupados o cerrados con carteleras publicitarios, que en nada contribuyen a la estética y aprovechamiento del sector.
Por lo que en concordancia con lo planteado el sector ya delimitado se encuentra actualmente afectado a los distritos Residencial (R3), con 13,60 hasta 18,80 mts. de altura según tipología, y Comercial 2 (C2), con 16,80 hasta 27,20 mts. de altura según tipología, creyendo factible y razonable una afectación a un nuevo distrito Residencial 2 Mogotes (R2m), tomando como base el R2e, sería la mas conveniente para los usos pretendidos por el presente.
El modelo tomado como referencia, se contempló para la calle Alem entre las Avenidas Juan José Paso y Juan Bautista Justo, detrás del Mar del Plata Golf Club.
Este proyecto tiene como objetivo solucionar la necesidad de actualizar la normativa urbanística y ambiental adoptando instrumentos flexibles que privilegien la promoción y la gestión participativa del desarrollo urbano y desarrollar planes particularizados para la zona sur, Promover la integración entre la ciudad turística y la estable y entre sectores urbanos consolidados y periféricos de la ciudad, reduciendo los desequilibrios estacionales y equipando los barrios periféricos con infraestructura y equipamiento.
Resulta claro que esta iniciativa no generará inconvenientes adicionales a los vecinos del sector, toda vez que como ya se expresó, hoy existen posibilidades de generar emprendimientos de 6 o 7 pisos. Con relación al cono de sombra, el mismo se proyectará sobre ambas manos y el espacio central de la avenida, sin afectar paseos ni playas. Y además se favorecerá claramente la tipología de perímetro libre, garantizando una mayor estética barrial y una mejor calidad habitacional.
Asimismo, la zonificación propuesta abarca hasta la calle Castro Barros, dejando el segmento final de la Bahia con los indicadores actuales, por un lado por la existencia de construcciones de valor paisajístico, y por el otro para generar una zona de transición y amortiguación con relación al posterior inicio de la zona de playas del Sur, que se da a partir del sector conocido como Waikiki.
No podemos dejar de destacar la importancia circulatoria y estratégica de la Av. de los Trabajadores –ex Martínez de Hoz-, como vinculante entre el Puerto de la ciudad y el sector de Balnearios del Sur seguidos por la localidad de Miramar.
Por último, creemos necesario resaltar como antecedente del presente al Decreto Nº 202 de creación del Consejo Asesor de Inversiones de Desarrollo Urbano e Infraestructura, que entre sus lineamientos consideraba imprescindible la necesidad de definir, organizar e implementar una agenda local de inversiones que requieran una lectura integral de la realidad, a efectos de usufructuar las fortalezas y las oportunidades que brinda la evolución de los distintos escenarios, como así también el análisis de proyectos, ideas y propuestas de inversión que permitan fortalecer el desarrollo integral del Partido de general Pueyrredon.
Es por todo lo anteriormente expuesto que el Bloque de Concejales de la Unión Cívica Radical proponen para su tratamiento y posterior aprobación el siguiente
Artículo 1º .- Agréguese al artículo 6.6.2.1 del Código de Ordenamiento Territorial el siguiente inciso:
“c) DISTRITO RESIDENCIAL DOS MOGOTES (R2m).
CARÁCTER: zona destinada a la localización de uso residencial de densidad media/alta con viviendas individuales y colectivas.
DELIMITACION: según plano de zonificación: Sector comprendido por las parcelas frentistas a la Avenida de los Trabajadores entre la Avenida Vertiz y la calle Castro Barros
SUBDIVISION: Idem R2.
INDICADORES BASICOS: Idem R2.
ESPACIO URBANO: Deberá atenerse a las disposiciones de franja perimetral edificable y centro libre de manzana de acuerdo con la tipología edilicia proyectada y la consiguiente línea de frente interno adoptada (18 ó 27 metros), no rigiendo para el presente distrito las prescripciones del artículo 3.2.6 del COT. El centro libre de manzana podrá ser utilizado bajo cota de parcela. El retiro de frente deberá ser parquizado a excepción de los accesos peatonales, vehiculares o sendas de vinculación entre ambos.
USOS PERMITIDOS: Los correspondientes al Distrito Central 2 (C2), y al Distrito Residencial 3 (R3) –según cual resulte lindero a las parcelas-, incluido lo prescripto en los artículos 5.4.2.3; 5.4.4.3; 5.4.4.4 y 5.6.9.
TIPOLOGIA EDILICIA: se permiten sin condición del ancho del frente parcelario, edificios entre medianeras, de semiperímetro libre y de perímetro libre favoreciéndose ésta última.
DISPOSICIONES PARTICULARES:
a) EDIFICIOS ENTRE MEDIANERAS:
a1) Plano límite: planta baja libre y 6 pisos máximo adoptando una línea de frente interno de 27 metros o de acuerdo al perfil de la medianera existente.
a2) Plano límite: planta baja libre y 10 pisos máximo, adoptando una línea de frente interno de 18 metros o de acuerdo al perfil de la medianera existente.
Retiro de frente obligatorio: mínimo 6,00 metros en a1), a2) y a3)
b) EDIFICIOS DE SEMIPERIMETRO LIBRE:
b1) Plano límite: planta baja libre y 6 pisos máximo, adoptando una línea de frente interno de 27 metros o de acuerdo al perfil de la medianera existente.
b2) Plano límite: planta baja libre y 10 pisos máximo, adoptando una línea de frente interno de 18 metros o de acuerdo al perfil de la medianera existente.
Retiro de frente obligatorio: mínimo 6,00 metros en b1), b2) y b3).
Retiro lateral obligatorio: mínimo 4,15 metros a eje divisorio y relación d>h/6
c) EDIFICIOS DE PERIMETRO LIBRE:
- Plano límite: máximo planta baja libre y 12 pisos adoptando una línea de frente interno igual o mayor a 18 metros.
- Retiro de frente obligatorio: mínimo 6,00 metros.
- Retiro lateral obligatorio: mínimo 4,15 metros a eje divisorio y relación d>h/6
Para terrenos cuyo frente de parcela sea mayor o igual a 15 metros.
- La altura máxima de los pisos no podrá superar los tres metros (3,00m). No se tomarán como pisos en el cómputo de plano límite, los destinados exclusivamente y en toda su superficie, a estacionamiento vehicular o usos comunes.
- La adopción de planta baja libre no incrementará el máximo de pisos admitidos según la tipología proyectada.
- En todas aquellas parcelas que no sean frentistas a la Avenida de los Trabajadores, regirán los indicadores actuales correspondientes al Distrito Residencial 3 (R3) y Central 2 (C2) respectivamente."
Artículo 2º .- Déjase establecido que las parcelas ubicadas en el sector mencionado en el artículo anterior quedan inhibidas del otorgamiento de futuras excepciones o cualquier otro beneficio o estímulo, o acogimiento a cualquier régimen promocional.
Artículo 3º .- Las constructoras o empresas constructoras deberán abonar a O.S.S.E., al momento de solicitar la conexión a la red de agua y a la de cloaca, la suma de las tarifas de conexión vigentes más el equivalente al cien por ciento (100%) de los derechos de construcción.
Dichos fondos adicionales serán afectados a realizar mejoras en los servicios del sector, debiendo el Departamento Ejecutivo previo informe de Obras Sanitarias Sociedad de Estado, fijar las prioridades y efectuar los respectivos proyectos.
Artículo 4º .- Los emprendimientos de estas características contemplarán lo dispuesto por el Decreto Nº 914/97 reglamentario de los artículos 20º, 21º y 22º de la Ley Nacional 22.431, relacionado con la accesibilidad de personas con movilidad reducida.
Artículo 5º .- Autorízase al Departamento Ejecutivo a introducir en los documentos gráficos del Código de Ordenamiento Territorial las modificaciones necesarias en consonancia con lo establecido en la presente.
Artículo 6º .- Comuníquese etc.
1 comentario:
Y Rizzi despues de leer esto no es más que un caradura, el en los medios dice algo muy distinto a este proyecto que no pondría límites de altura, salvo el antojo de servicios que le mande el arquitecto, lo oí decirle mentirosos a los vecinos, mentiroso es el consejal, y seguro no es gratis esto.
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