En los cercanos últimos años, un nuevo grado en la evolución de la especie humana se está produciendo y comienza a deambular por nuestras tierras, se lo conoce como: el “Empredador inmobiliario”.
Pariente cercano al Operador inmobiliario, tiene su origen en el Emprendedor privado que se desarrolló con el cambio climático de la década de los ’80-’90; la del fin de la historia, que trajo el post-conservadurismo, más conocido como neoliberalismo.
Lleva en sus genes un mitocondrio raro, observable sólo en el predador compulsivo, el que mata, no para subsistir, sino para destruir.
La apariencia del Empredador inmobiliario es similar a la del resto de los mortales, pero algunos de sus congéneres suelen mimetizarse para ocupar diferentes roles que le permiten transformarse: funcionario de gobierno, representante de instituciones sociales -o ambas simultáneamente- funciones desde las cuales posibilita que las presas no descubran su presencia hasta que es demasiado tarde.
El Empredador inmobiliario se desarrolla merced a los beneficios que el Estado mercadotécnico le va brindando. Lo de “merced” alude -no por casualidad- a las coloniales Mercedes reales, que también se han reciclado en esta evolución genética y que tiene como mecenas, no al Rey extranjero, sino al Príncipe de turno.
No es la primera vez que Mar del Plata muda de ropa; lo hizo en democracia y en otras.
Nada es permanente, nuestra historia no es la misma.
Los tiempos están cambiando, pero la metodología utilizada es la misma: urbanismo ex post. Es falso que haya planeamiento o gestión urbana, lo que hay -y permanece desde hace tiempo- es el diseño urbano a partir de la presión económico-financiera de los empredadores inmobiliarios, organizados en lobbys para influir en las decisiones del poder ejecutivo o legislativo en favor de sus intereses.Hoy la ciudad está mutando sin darnos cuenta y cuando lo hagamos será demasiado tarde.
El paisaje urbano se está modificando y no como resultado del envejecimiento natural y biológico de los edificios, sino por el uso de la piqueta de esta especie que convive con el resto de los homínidos.
Comienzan a aparecer banderas de remates de muebles y materiales, primer escalón, luego de la compra de chalet tradicionales, para luego demolerlos y reciclarlos como locales comerciales y forma parte de la política que facilita la construcción indiscriminada de edificios y la transformación de los barrios más codiciados. Se está modificando la arquitectura de la ciudad, se está alterando la forma de vida, se está degradando el ambiente y la falsa conciencia nos hace creer que es para bien.Conviene que cuestionemos esta etapa histórica y nos preguntemos, por ejemplo:
¿Para cuántos habitantes/vehículos está preparada la infraestructura de la ciudad?
¿El objetivo de la ciudad es ser generadora de renta y riqueza para unos pocos?
Recordemos algo de nuestro pasado más reciente.
En 1938 se demolió la antigua Rambla Bristol para poder construir el actual complejo Casino - Hotel Provincial tras la demanda y presión de los capitalistas del juego sobre el gobierno de turno.
Para el sistema de concesiones de obra pública, la municipalidad se referencia en el Decreto ley provincial 9645 del año 1980.
En la etapa denominada de 2° Reforma del Estado, se planteó la reducción del gasto público, con transferencias de recursos, privatizaciones, flexibilización laboral y el desmantelamiento de los organismos de control, a partir de la Ley Dromi, apoyado en las leyes de Emergencia administrativa financiera y económica.
En 1991, para favorecer este proceso y habilitar las denominadas Iniciativas Privadas, la municipalidad sancionó la Ordenanza 8366.
En 1992 se entregó en concesión el anfiteatro natural playa “Las Toscas”, para las fiestas de la ciudad -oficiales y particulares- para que lo administrara comercial y artísticamente la empresa privada Hermitage SA.
En 1994 el 60 % los marplatenses se expresó a favor de la municipalización del complejo Casino-Provincial, pero la gobernación aprobó una iniciativa privada para mejorarlo, con aportes económicos estatales que alguna vez serían devueltos luego de muchos años de explotación. Los retrasos en la preparación de los pliegos de licitación para los balnearios de la Bristol y Popular, bajo la consigna del estudio de un plan de desarrollo turístico y de marketing para la ciudad, confirmaron las sospechas sobre la posibilidad de la monopolización de esta concesión.
El artículo 37 de la Constitución Provincial, reformada en 1994 “no admite la privatización o concesión de la banca estatal a través de ninguna forma jurídica”, sin embargo se eludió la ley con la instalación de las máquinas tragamonedas privadas.
En mayo de 1997, la firma Hermitage SA presentó una Iniciativa Privada consistente en la construcción de estacionamiento bajo nivel para 256 vehículos, en el sector de los balnearios 1, 2, 3 y 4 de la playa Bristol, propiedad de la Provincia de Bs. As.
En setiembre de 1998, la firma Hermitage SA solicitó a la Municipalidad, la evaluación para ampliar el complejo del Hotel y transformarlo en 5 estrellas, para lo cual, el único impedimento que tenía era la falta de estacionamientos. Proyectaba 326 habitaciones y tenía 32 módulos de estacionamiento en lugar de los 163 requeridos.
En enero de 1999 el Director de Ordenamiento Territorial, sugirió aceptar la propuesta (Iniciativa Privada y Ampliación). En febrero de 1999 lo hizo el Intendente Blas Aprile.
En marzo de 1999 el HCD sancionó las Ordenanzas respectivas. Todo ello bajo el marco de transformar a Mar del Plata en “Centro Turístico de Nivel Internacional”. Como dato adicional, se lo eximió del pago de tasas municipales y se fijó un canon de explotación de $ 5.000,- por año (hoy $ 25.000,-).
En diciembre de 1998 desalojaron judicialmente al concesionario del Hotel Provincial Guido Spano, después de casi un año de litigio.
En julio de 2008, luego licitaciones declaradas desiertas, el gobernador Daniel Scioli le entregó las llaves de la concesión del Hotel Provincial a Florencio Aldrey Iglesias, titular de la firma Hotelera del Mar SA.
A fines de 2008 se realizó la final de la Copa Davis, el gobierno provincial reparó las veredas del Provincial y le instaló una Central telefónica multifuncional.
Recorriendo esta zona nos daremos cuenta cuál fue el objetivo de aquellos empredadores inmobiliarios: revalorizar los espacios públicos o sólo apropiarse de ellos para hacer otros negocios.
Vale la pena recorrer el listado de funcionarios, Concejales y actores en cada turno. ¿Nos sorprendería saber que muchos de Ellos se mantienen aún en funciones?
El riesgo que afrontamos ahora es que la mutación en la ciudad comienza a extinguir otras especies y tiene progresión geométrica si no hacemos algo para detenerlo.La protección del patrimonio ambiental, urbano-arquitectónico, no es un tema exclusivo de especialistas, sino que nos involucra como vecinos en este proceso de construcción de ciudadanía, defendiendo derechos de tercera y cuarta generación.
La normativa municipal es el botín de guerra del Empredador inmobiliario, ya que ésta y la aprobación de excepciones a los códigos le facilita y legaliza el saqueo y despojo del patrimonio.
¿Cuántas veces el Empredador inmobiliario ha dicho aquello de “hay que suspender el Capítulo V (Usos de suelo) y modificar el COT para facilitar la llegada de inversiones de capital”?
No alcanza con poner alturas máximas ya que el paisaje urbano se compone de muchos otros indicadores urbanísticos, naturales, físicos, culturales y simbólicos.
La opinión de los vecinos está siendo condicionada por los cantos de las Sirenas, tal como los padeció Ulises en su viaje de regreso a Itaca.
¿Necesitaremos que la maga Circe nos haga tapar los oídos con cera?
El desarrollo de shopping a cielo abierto, como el que se creó en la zona de la calle Güemes; el traslado del Museo de Arte contemporáneo desde la ex Estación Sur hacia la Canchita de los bomberos en el barrio Parque Luro; el proyecto de desarrollo de la Escollera Norte, el traslado de los boliches de la calle Alem (¿a Punta Mogotes?) el cambio de los indicadores urbanísticos en estas zonas, para construir torres, favorece sólo y únicamente a los Empredadores inmobiliarios.Se presentan como propuestas e intervenciones inocentes en la ciudad, sin aparente conexión ni relación unas con otras, pero que tienen mucho que ver con la irrupción de las Iniciativas privadas de la década de los ’90 que favoreció la apropiación del espacio público en la costa marplatense y que comenzó -según mi hipótesis- con la privatización del Paseo las Toscas que luego se transformó y se nombró como Paseo Hermitage.
¿De quién (quiénes) fue la decisión de trasladar el Museo de arte contemporáneo desde el predio de la ex Estación sur de Alberti y Sarmiento a su nuevo destino en la “Placita de los bomberos” en el barrio Parque Luro?
¿La razón fue liberar la zona para instalar un shopping internacional, hipermercado o tiendas ancla, violando la Ley Provincial 12573 de Grandes superficies comerciales?
Asumamos con sentido de pertenencia la soberanía sobre el patrimonio urbano, histórico y social de la ciudad, que es mucho más amplio que un edificio aislado.
Prestemos atención a la apropiación del patrimonio y de los espacios públicos por parte de intereses privados, que avanzan poco a poco y casi sin darnos cuenta y que se ve favorecido por la pérdida de valores y por los negocios de gobierno.
Pensemos con nuestra propia cabeza y exijamos a los gobernantes que no malgasten nuestros recursos, que con la excusa de mejorar la ciudad, hacer obras, etc. se sigue construyendo no para los marplatenses sino para otros. Hagamos memoria.
Si se resuelve que el complejo ex Estación Sur sea privatizado-concesionado (aunque invito a que hagamos todos los esfuerzos para impedirlo), propongo que el precio lo asuman los beneficiarios y paguen por ello.Está verificado que no sirve de nada que paguen un canon de explotación (como algunos dicen por ahí, $ 900.000 por año), sino que deben pagar el valor de la tierra y el casco histórico (real, simbólico y potencial), o sea unos cuantos millones de dólares. El municipio deberá fijar indicadores urbanísticos estrictos y de preservación patrimonial para todo el barrio.
A su vez, el aumento de la renta diferencial de los inmuebles vecinos -que ya están comprando algunos “empredadores inmobiliarios”- la debe recuperar el Estado, a través de un impuesto a la plusvalía urbana, y con ella realizar obras prioritarias -de demanda histórica- en los barrios de la periferia -de los que poco se habla- definidas y controladas por sus vecinos
La modernidad se erige como algo sólido; funde todas las esferas de la vida; impulsa el desarrollo y el cambio permanente; genera dinámicas de mercado y amplía los horizontes del progreso mediante transacciones de capital, trabajo, mercado y cultura; crea las bases en el Estado, modificando la política y las relaciones del poder.
Pero la realidad moderna es una totalidad en donde todo se disgrega, lo sólido se desvanece dada la debilidad con que se encuentra cohesionada.
¿Dónde va a quedar nuestro mundo cotidiano cuando el paisaje urbano sea destruido por los empredadores inmobiliarios?
Podrán vencer -tal vez- porque tiene más fuerza de la que necesitan, pero no convencerán; porque para convencer tienen que persuadir y para persuadir necesitan justo lo que les falta: la razón y el derecho.
Mar del Plata, marzo de 2010.
EDUARDO JOAQUÍN LAYÚS
Arquitecto-Vecinalista
eduardolayus@speedy.com.ar
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